房屋的实用面积和建筑面积是怎么算的?

垛、栈桥、台阶、飘窗、气柜。 
2．建筑物内的设备管道夹层3、过街楼的底层)、附墙柱、油(水)罐、露台、水塔： 
1．建筑物通道(骑楼。 
8．自动扶梯、地下人防通道、烟道、凉棚、挑廊、自动人行道。 
5．建筑物内的操作平台、安装箱和罐体的平台、贮仓。 
3．建筑物内分隔的单层房间、贮油(水)池、上料平台、装饰面、镶贴块料面层。 
9．独立烟囱.0。 
7．无永久性顶盖的架空走廊。 
4．屋顶水箱、地沟.24下列项目不应计算面积。 
6．勒脚、挑台等、花架、构件、地铁隧道、露天游泳池，舞台及后台悬挂幕布.10m及以内的雨蓬以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、空调室外机搁板(箱)、布景的天桥、消防等的室外钢楼梯、室外楼梯和用于检修、爬梯、墙面抹灰、装饰性幕墙、配件、宽度在2
                        

建筑面积计算规范 
（GB/T50353-2005） 
1 总 则 
1.01为规范工业与民用建筑工程的面积计算，统一计算方法，制定本规范。 
1.02本规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算。 
1.03建筑面积计算应遵循科学、合理的原则。 
1.04建筑面积计算除应遵循本规范，尚应符合现行的有关标准规范的规定。
                        

3 计算建筑面积的规定 
3.0.1单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。并应符合下列规定： 
1．单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积；高度不足2.20m者应计算1/2面积。 
2．利用坡屋顶内空间时，顶板下表面至楼面的净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积；净高不足1.20m的部位不应计算面积。 
3.0.2单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。 
3.0.3多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。 
3.0.4多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积；当设计不利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。 
3.0.5地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库等)，包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。 
3.0.6坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20m 的部位应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1/2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。 
3.0.7建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。回廊层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。 
3.0.8建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算，层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。 
3.0.9立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。 
3.0.10有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。 
3.0.11建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。 
3.0.12有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。 
3.0.13建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。 
3.0.14设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。 
3.0.15建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。 
3.0.16雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算。 
3.0.17有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。 
3.0.18建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。 
3.0.19有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。 
3.0.20高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积；其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。 
3.0.21以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。 
3.0.22建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。 
3.0.23建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算
                        

2 术 语 
2.01层高story height 
上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 
2.02自然层floor 
按楼板、地板结构分层的楼层。 
2.03架空层empty space 
建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间。 
2.04走廊corridor gallery 
建筑物的水平交通空间。 
2.05挑廊overhanging corridor 
挑出建筑物外墙的水平交通空间。 
2.06檐廊eaves gallery 
设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间。 
2.07回廊cloister 
在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。 
2.08门斗foyer 
在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的建筑过渡空间。 
2.09建筑物通道passage 
为道路穿过建筑物而设置的建筑空间。 
2.0.10架空走廊bridge way 
建筑物与建筑物之间，在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。 
2.0.11勒脚plinth 
建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。 
2.0.12围护结构envelop enclosure 
围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。 
2.0.13围护性幕墙enclosing curtain wall 
直接作为外墙起围护作用的幕墙。 
2.0.14装饰性幕墙decorative faced curtain wall 
设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。 
2.0.15落地橱窗french window 
突出外墙面根基落地的橱窗。 
2.0.16阳台balcony 
供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。 
2.0.17眺望间view room 
设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。 
2.0.18雨篷canopy 
设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷。 
2.0.19地下室basement 
房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为半地下室。 
2.0.20半地下室semi basement 
房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室。 
2.0.21变形缝deformation joint 
伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝的总称。 
2.0.22永久性顶盖permanent cap 
经规划批准设计的永久使用的顶盖 
2.0.23飘窗bay window 
为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗 
2.0.24骑楼overhang 
楼层部分跨在人行道上的临街楼房。 
2.0.25过街楼arcade 
有道路穿过建筑空间的楼房。
                        

建筑面积减去公摊面积(如大厅、楼梯间、电梯间、过道等）再减去共有墙体、结构柱墙等就是实用面积。